Ставка капитализации недвижимости: калькулятор
Калькулятор ставки капитализации недвижимости рассчитывает чистый операционный доход, Cap Rate, стоимость объекта по целевой ставке и требуемый ЧОД. Все годовые доходы и расходы вводятся в рублях, а исходные допущения можно менять.
Формула расчёта
Как рассчитать ставку капитализации недвижимости
Версия методики: 2026-08-09. До использования результата изучите методику и ограничения.
1. Определите потенциальный валовой доход
Сложите годовую арендную плату при полной загрузке и другие регулярные доходы объекта: например, плату за паркинг, рекламу или дополнительные услуги. Разовые поступления и будущую цену продажи сюда не включают.
2. Перейдите от ПВД к действительному доходу и ЧОД
Сначала вычтите потери от недозагрузки и неплатежей, затем регулярные операционные расходы собственника. К ним могут относиться налог на имущество, страхование, управление, содержание, коммунальные услуги собственника, текущий ремонт и последовательно учитываемый резерв на замещение. Платежи по кредиту и налог на доход инвестора не вычитаются из ЧОД.
3. Разделите ЧОД на стоимость объекта
Для анализа покупки используйте цену приобретения, а для текущего показателя — актуальную стоимость объекта. При сравнении вариантов база расчёта должна быть одинаковой.
Редактируемый пример
Пример расчёта коэффициента капитализации
Значения нужны только для демонстрации интерфейса. Это не средние ставки российского рынка и не прогноз для конкретного объекта.
Объект стоимостью 30 000 000 ₽ приносит 3 600 000 ₽ потенциальной аренды в год. После 5,0% потерь от недозагрузки и неплатежей и 900 000 ₽ операционных расходов расчётный ЧОД составляет 2 520 000 ₽.
- Ставка капитализации
- 8,4%
- Стоимость при 10%
- 25 200 000 ₽
- Требуемый ЧОД при 10%
- 3 000 000 ₽
Промежуточные суммы не округляются. Округление рублей и процентов применяется только при выводе результата на экран.
Доходный подход
Оценка недвижимости методом прямой капитализации
Обратная формула позволяет оценить стоимость объекта по положительному стабилизированному ЧОД и выбранной ставке. Калькулятор также показывает, какой годовой ЧОД нужен при текущей стоимости, чтобы получить заданную ставку капитализации.
Целевая ставка — сценарное допущение пользователя. Она зависит от города, локации, сегмента, класса и состояния объекта, сроков договоров, качества арендаторов, распределения расходов и даты оценки. Поэтому EstateCalc не подставляет универсальную «рыночную ставку» за 2025 или 2026 год. Метод прямой капитализации подходит для репрезентативного стабильного годового дохода; при заметно меняющихся потоках требуется многопериодный анализ, например DCF.
Коммерческие объекты
Ставка капитализации торговой и офисной недвижимости
Для торгового помещения доход может включать базовую и процентную аренду, а расходы — содержание общих зон и затраты, которые не компенсирует арендатор. Для офиса важны сроки договоров, индексация, вакантность, отделка и распределение коммунальных платежей. У склада, апарт-отеля и другого объекта будет собственная структура потоков.
Формула коэффициента капитализации не меняется, но сравнение имеет смысл только при сопоставимом определении ЧОД. Все суммы вводите либо с НДС, либо без НДС последовательно; сам калькулятор налоговый режим не определяет.
Разные показатели
Cap Rate, доходность аренды, ROI и мультипликатор валовой ренты
Cap Rate делит ЧОД на стоимость и не зависит от кредита. ROI может учитывать рост цены, капитальные вложения и результат продажи. Валовая доходность аренды использует аренду до вычета расходов. Мультипликатор валовой ренты, или МВР, наоборот делит стоимость объекта на потенциальную аренду и служит быстрым сравнительным показателем.
Срок окупаемости также отвечает на другой вопрос: сколько периодов требуется, чтобы накопленный поток компенсировал вложения. Не подменяйте один показатель другим и явно фиксируйте состав доходов и расходов.
Что исключено из результата
Расчёт не включает проценты и погашение кредита, комиссии банка, НДФЛ или налог на прибыль инвестора, амортизацию, изменение стоимости, будущую продажу, расходы на покупку и продажу, капитальные вложения и временную стоимость денег. Регулярный налог на имущество и обычные затраты объекта внесите в операционные расходы. Резерв на замещение учитывайте одинаково во всех сравниваемых объектах. Результат носит образовательный характер и не является отчётом об оценке, налоговой консультацией или инвестиционной рекомендацией.
Вопросы
Вопросы о ставке капитализации недвижимости
Что такое ставка капитализации недвижимости?
Ставка капитализации, или Cap Rate, — это отношение годового чистого операционного дохода объекта к его цене или текущей стоимости. Показатель описывает один год работы недвижимости без учёта кредита, роста цены и будущей продажи.
Как рассчитать ставку капитализации для недвижимости?
Сложите потенциальную аренду и прочие регулярные доходы, вычтите потери от недозагрузки и неплатежей, затем операционные расходы. Полученный годовой ЧОД разделите на стоимость объекта и умножьте на 100. Промежуточные значения EstateCalc не округляет.
Как оценить стоимость объекта методом прямой капитализации?
Положительный стабилизированный ЧОД делят на целевую ставку капитализации в десятичной форме. Результат зависит от двух введённых допущений и не заменяет отчёт оценщика или анализ сопоставимых сделок.
Какой доход использовать: валовой доход или ЧОД?
В числителе формулы нужен ЧОД, а не валовая аренда. ЧОД остаётся после потерь от недозагрузки и неплатежей и после регулярных операционных расходов, но до платежей по кредиту и налога на доход инвестора.
Учитывает ли ставка капитализации ипотеку и платежи по кредиту?
Нет. Проценты, погашение основного долга и другие расходы по финансированию не входят в ЧОД и ставку капитализации. Влияние кредита анализируют через денежный поток и доходность собственного капитала.
Чем Cap Rate отличается от доходности аренды, ROI и мультипликатора валовой ренты?
Cap Rate использует ЧОД и не учитывает финансирование. ROI может включать рост стоимости и результат продажи. Валовая доходность и мультипликатор валовой ренты используют аренду до вычета вакантности и операционных расходов.
Одинакова ли формула для торговой, офисной и другой коммерческой недвижимости?
Формула одинакова, но структура доходов и расходов различается. Для каждого объекта отдельно учитывайте условия договоров, индексацию, компенсацию эксплуатационных расходов, вакантность, ротацию арендаторов и регулярные затраты собственника.
Почему нельзя использовать одну рыночную ставку для всех объектов?
Целевая ставка зависит от сегмента, города, локации, класса и состояния объекта, сроков договоров, качества арендаторов, структуры расходов и даты анализа. EstateCalc не подставляет универсальную ставку: сценарное значение вводите вы.
Перелинковка по теме
Связанные калькуляторы
Чистый операционный доход недвижимости
Изучите тему «чистый операционный доход недвижимости»: понятные исходные данные, расчёты и практические пояснения для инвесторов.
Открыть расчёт →Расчет dscr
Изучите тему «расчет dscr»: понятные исходные данные, расчёты и практические пояснения для инвесторов.
Открыть расчёт →Доходность коммерческой недвижимости
Изучите тему «доходность коммерческой недвижимости»: понятные исходные данные, расчёты и практические пояснения для инвесторов.
Открыть расчёт →Калькулятор индексации аренды
Изучите тему «калькулятор индексации аренды»: понятные исходные данные, расчёты и практические пояснения для инвесторов.
Открыть расчёт →Окупаемость коммерческой недвижимости
Изучите тему «окупаемость коммерческой недвижимости»: понятные исходные данные, расчёты и практические пояснения для инвесторов.
Открыть расчёт →Калькулятор кредита на коммерческую недвижимость
Изучите тему «калькулятор кредита на коммерческую недвижимость»: понятные исходные данные, расчёты и практические пояснения для инвесторов.
Открыть расчёт →