Проверяйте экономику недвижимости до решения.
EstateCalc помогает собрать доходы, расходы и финансирование объекта в одной модели, проверить допущения и понять, из чего складывается результат.
Расчёты носят информационный характер. EstateCalc не присваивает сделке оценку и не заменяет проверку конкретного объекта.
Структура анализа
Один объект — одна модель
Доход объекта
аренда − простой
Расходы владения
операционные статьи
Финансирование
вложения + долг
Результат
Денежный поток, операционная доходность и сценарий владения — без скрытой оценки «хорошо» или «плохо».
Схема показывает состав модели, а не результат конкретного объекта.
Сначала исходные данные
Учитывайте то, что действительно меняет расчёт
EstateCalc разделяет экономику объекта на понятные части. Так проще заметить пропущенную статью и сравнить несколько сценариев на одинаковых условиях.
01 · Доход
Аренда с учётом простоя
Проверяйте не только заявленную ставку, но и другие доходы, вакантность и фактически получаемый денежный поток.
02 · Расходы
Полная стоимость владения
Разделяйте расходы на сделку, регулярную эксплуатацию, управление, обслуживание и резервы.
03 · Финансирование
Собственные и заёмные средства
Смотрите, как первоначальные вложения, платежи по кредиту и срок владения меняют результат для инвестора.
Затем показатели
Результат, который можно проверить
Показатели описывают выбранный вами сценарий. Они не обещают будущий доход и не подменяют проверку договора, объекта, налогов и условий финансирования.
Как устроены формулы- Денежный поток
- Сколько остаётся после выбранных расходов и платежей по долгу. Изменение стоимости объекта и налоги инвестора считаются отдельно.
- Чистый операционный доход
- Доход объекта без обслуживания долга, налогов инвестора, затрат на покупку и неоперационных статей.
- Доходность
- Отношение результата к стоимости объекта или вложенному капиталу. Основание и исключённые статьи зависят от выбранной метрики.
- Сценарий на срок владения
- Как введённые темпы роста, будущие расходы и стоимость выхода влияют на итог. Не учитывает изменения, которых нет в исходных данных.
Принципы EstateCalc
Вы управляете допущениями, а не наоборот
Без регистрации
Для расчёта не нужны телефон, электронная почта или учётная запись.
Исходные данные под контролем
Вы меняете допущения самостоятельно; значения по умолчанию не являются прогнозом рынка.
Понятные формулы
Состав каждого показателя и исключённые статьи описываются рядом с результатом.
Отдельная модель для России
Термины, расходы и ограничения не переносятся дословно из расчётов для рынка США.
Все инструменты EstateCalc
Калькуляторы инвестиций в недвижимость
Выберите узкий расчёт под задачу. Страницы используют общую методологию, но не смешивают разные показатели и рыночные сценарии.
Доходность и аренда
Расчёты жилых объектов, аренды, денежных потоков, налогов и сравнения сценариев.
Коммерческая недвижимость
ЧОД, ставка капитализации, DSCR, финансирование, аренда и сравнение коммерческих объектов.
Стратегии и руководства
Сценарии флиппинга, новостроек, земли и системный подход к инвестиционному анализу.
Два рынка — две модели
Нужен расчёт объекта в США?
Откройте отдельный калькулятор для американского рынка. В нём используются доллары, термины и состав расходов для недвижимости в США.