Расчёт налога при продаже квартиры в 2026 году
Для сценария продажи квартиры в 2026 году используйте применимый срок владения, статус резидента, кадастровую стоимость и подтверждённые расходы. Методика страницы отделяет доход для налогообложения от денег после погашения ипотеки; кредитный остаток не служит автоматическим вычетом из налоговой базы.
Калькулятор не распределяет налог между собственниками долей и не рассчитывает специальные расходы при наследовании. Дата актуальности методики и перечисленные исключения относятся к реализованному сценарию, а не ко всем возможным продажам. Если ваши обстоятельства выходят за эти границы, не подменяйте отсутствующий расчёт произвольным вводом.
Сначала проверьте освобождение по сроку владения
Общий минимальный срок владения недвижимостью составляет пять лет. Три года могут применяться, например, при наследовании, дарении от близкого родственника, приватизации, договоре пожизненного содержания или продаже единственного жилья при соблюдении условий. Субъект РФ в отдельных случаях может уменьшить срок.
Введите срок, который уже определён для вашей ситуации, и фактическое число полных месяцев владения. Для ДДУ, наследства, долей, имущества супругов и преобразованных объектов начало срока может считаться не с обычной даты регистрации — калькулятор это не устанавливает.
Специальная льгота требует самостоятельного подтверждения
Семьи с двумя и более детьми могут получить освобождение при продаже жилья независимо от срока владения, если одновременно выполнены требования к покупке нового жилья, площади или кадастровой стоимости, срокам приобретения, возрасту детей, доле в другом жилье и кадастровой стоимости проданного объекта.
Поле специальной льготы — подтверждение пользователя, а не автоматическая проверка. Введите 1 только после проверки всех условий по документам; иначе оставьте 0. Льготы иностранных агентов, действующие с 2026 года ограничения и другие особые статусы в модели не рассматриваются.
Цена сделки сравнивается с кадастровым минимумом
Если цена продажи ниже установленной доли кадастровой стоимости на 1 января года продажи, для НДФЛ используется кадастровая величина с коэффициентом. Базовый ориентир ФНС — 0,7, но региональные правила могут менять коэффициент, поэтому он вынесен в отдельное поле в процентах.
Введите кадастровую стоимость именно на применимую дату и коэффициент по региону и году сделки. Отсутствующая или пересмотренная кадастровая стоимость, доля в объекте и отдельные переходные правила требуют проверки вне калькулятора.
Расходы или имущественный вычет для резидента
Резидент может уменьшить доход либо на документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением проданного объекта, либо на имущественный вычет. В модели автоматически используется большая сумма: до 1 млн ₽ для указанного жилого объекта и до 250 тыс. ₽ для иного объекта.
Лимит вычета относится к налоговому периоду и может распределяться между объектами или совладельцами. Введите другие продажи и аналогичные доходы косвенно через поле другой базы, но распределение расходов и вычетов между сделками калькулятор не оптимизирует.
Резидентство меняет ставку и право на вычеты
Для налогового резидента доходы от продажи имущества входят в отдельную совокупность баз: 13% применяется к части до 2,4 млн ₽, 15% — к превышению. Поле другой базы позволяет посчитать налог именно от этой сделки как прирост налога по совокупной группе.
Для нерезидента модель применяет 30% к расчётному доходу без имущественного вычета и расходов, если освобождение по минимальному сроку или подтверждённая льгота не применены. Статус определяется за налоговый период и может зависеть от специальных норм; иностранные агенты с 2026 года требуют отдельной проверки.
Проверенная методика и источники
Методика проверена для указанной версии. Результат остаётся сценарной оценкой и зависит от введённых данных и применимых правил.
Калькулятор налога при продаже квартиры: вопросы и ответы
Покрывает ли калькулятор любую продажу квартиры в 2026 году?
Нет. Он работает в явно описанных границах и не определяет все льготы или расходы. Долевое распределение и специальные наследственные расходы в этот расчёт не входят.
Когда продажа квартиры освобождена от НДФЛ?
Обычно после минимального срока владения — пяти лет либо трёх лет при предусмотренных основаниях. Регион и обстоятельства приобретения могут изменить срок; отдельная льгота действует для некоторых семей с детьми.
Почему учитывается кадастровая стоимость?
Если цена сделки ниже кадастровой стоимости с применимым коэффициентом, налоговый доход может определяться по кадастровому минимуму. Коэффициент нужно проверить по региону и году продажи.
Что выгоднее: расходы или вычет 1 млн рублей?
Калькулятор берёт большую из введённых подтверждённых расходов и установленного вычета. На декларации выбор и распределение должны подтверждаться документами и учитывать другие продажи за год.
Какая ставка действует с 2025 года?
Для соответствующей совокупности баз резидента 13% применяется к части до 2,4 млн ₽, а 15% — к превышению. В расчёт включается введённая другая база той же группы.
Может ли нерезидент получить освобождение по сроку?
Да, с 2019 года освобождение после минимального срока распространяется и на нерезидентов. Если срок не выполнен, эта модель применяет 30% без имущественных вычетов.
Продолжить анализ объекта
Сопоставьте результат с соседними метриками, не перенося одно и то же значение между разными формулами без проверки состава.