Одинаковая сумма для квартиры и вклада
В первоначальные вложения входят цена покупки, расходы на приобретение и первоначальный ремонт. Именно вся эта сумма размещается на вкладе в альтернативном сценарии. Если сравнить вклад только с ценой квартиры, расходы на оформление и подготовку жилья окажутся учтены лишь с одной стороны и сравнение перестанет отражать одинаковый бюджет.
Модель предполагает покупку без ипотеки и владение целое число лет от одного до пятидесяти. В конце срока квартира продаётся по введённому сценарию роста цены. Для каждого варианта результат выражен в рублях на одну и ту же дату, без пересчёта на инфляцию. Первоначальный капитал одинаков, но доступность денег и расходы времени собственника остаются разными.
Как учитываются аренда, простой и содержание
Введите плановую аренду за первый год до простоя. Процент простоя уменьшает эту сумму, затем вычитаются годовые расходы на содержание и отдельно введённый налог с аренды. В расходы включайте только то, что оплачиваете сами: управление, страхование, невозмещённые платежи, обслуживание и резерв, если он входит в выбранную границу модели.
Доходы и введённая сумма арендного налога изменяются по заданному темпу роста доходов, а расходы растут по отдельной ставке. Это упрощённое допущение сценария, а не расчёт будущего налогового обязательства. Не уменьшайте плановую аренду на простой заранее, если тот же простой уже введён отдельным процентом: иначе потеря будет посчитана дважды.
Эффективная ставка вклада после налогов
Укажите чистую эффективную годовую доходность выбранного банковского сценария. Если договор предусматривает ежемесячную капитализацию, сначала приведите его условия к эффективной годовой ставке. Калькулятор накапливает сумму раз в год и предполагает сохранение введённой ставки при каждом продлении, хотя банк не обязан предлагать такие же условия в будущем.
Налог по процентам зависит от совокупных процентных доходов и правил соответствующего года. Материал ФНС от 28 июля 2026 года объясняет платежи в 2026 году за доходы 2025 года; указанный там порог нельзя автоматически переносить на доходы 2026 года. Здесь порог и ставки НДФЛ не подставляются: пользователь вводит уже чистую доходность своего сценария.
Накопление аренды и расходы при продаже
Чистый арендный поток поступает в конце каждого года и размещается под ту же чистую ставку до окончания общего срока. Для первого года остаётся больше лет накопления, чем для последнего. Отрицательный поток также сохраняется: он показывает деньги, которые пришлось бы направить на объект вместо размещения на вкладе, с учётом их альтернативной стоимости.
Стоимость квартиры при выходе определяется только введённым ростом цены. Из неё вычитаются процентные расходы на продажу, фиксированные расходы и введённая сумма налога. Ипотечный долг здесь отсутствует. Комиссия, ремонт перед продажей и иные расходы не оцениваются автоматически; если они нужны, внесите их один раз в подходящую статью, сохраняя одинаковую границу расчёта.
Пример равного бюджета и чтение результата
Предположим, квартира и вклад требуют по 10 миллионов рублей, срок равен двум годам, чистая аренда после всех годовых расходов составляет один миллион рублей, цена квартиры не меняется, а чистая ставка вклада равна 10%. Поток первого года вырастет до 1,1 миллиона, поток второго останется одним миллионом. Без расходов на выход квартира даст 12,1 миллиона рублей.
Вклад из тех же 10 миллионов при тех же 10% также даст 12,1 миллиона за два года. Это арифметический пример, а не оценка российского рынка. Разница итогового капитала рассчитана как результат квартиры минус результат вклада. Положительная разница не доказывает меньший риск и не учитывает срочность продажи, лимиты страхования, качество арендатора или необходимость лично заниматься объектом.
Методика и проверка чувствительности
Методика проверена 1 октября 2026 года: сравниваются равные стартовые вложения и годовые потоки на общей конечной дате. Налоговые суммы остаются явно вводимыми допущениями; калькулятор не выбирает налоговый режим собственника и не подтверждает право на освобождение при продаже. Перед расчётом соберите условия банковского договора, смету ремонта и подтверждаемые расходы объекта.
Последовательно меняйте простой, расходы, темп роста цены и чистую ставку вклада, оставляя остальные значения постоянными. Для сценария с ипотекой используйте отдельный калькулятор квартиры с кредитом; добавление долга меняет первоначальный капитал, платежи и остаток при продаже. Для уже принадлежащей вам квартиры подходит сравнение «сдавать или продавать», где исходной альтернативой служат чистые поступления от продажи сейчас.
Проверенная методика и источники
Методика проверена для указанной версии. Результат остаётся сценарной оценкой и зависит от введённых данных и применимых правил.
Вклад или квартира: сравнение доходности: вопросы и ответы
Вклад сравнивается только с ценой квартиры?
Нет. В альтернативу направляются цена покупки, расходы на приобретение и первоначальный ремонт вместе. Так оба сценария начинаются с одинакового капитала.
Можно ли сравнить квартиру с ипотекой?
В этом расчёте квартира приобретается полностью за собственные деньги. Ипотека требует отдельного учёта взноса, платежей и долга при выходе.
Какая ставка вклада нужна для расчёта?
Чистая эффективная годовая ставка после предполагаемых налогов. Условия капитализации и продления нужно заранее привести к этому единому показателю.
Учитывается ли реинвестирование полученной аренды?
Да. Чистый поток каждого года накапливается до общей конечной даты по введённой ставке вклада. Отрицательные потоки также сохраняются.
Считает ли калькулятор налог по процентам автоматически?
Нет. Он не подставляет годовой необлагаемый порог и не собирает доходы по вашим счетам. Введите ставку, уже отражающую налоги выбранного сценария.
Продолжить анализ объекта
Сопоставьте результат с соседними метриками, не перенося одно и то же значение между разными формулами без проверки состава.