Валовая и чистая доходность аренды
Валовая доходность делит потенциальную годовую аренду и другие регулярные поступления на стоимость квартиры. Она не вычитает простой или расходы и поэтому служит быстрым верхнеуровневым ориентиром, а не суммой, остающейся собственнику.
Чистая доходность использует ЧОД после потерь дохода и операционных затрат, но до кредита. Благодаря общему знаменателю стоимости она показывает, насколько расходы меняют операционный результат. Для сравнения вводите стоимость всех объектов на одну дату.
Как рассчитать годовой доход квартиры
Умножьте плановую месячную аренду на полный год и добавьте только повторяющиеся доходы. Простой и неплатежи задайте отдельным процентом, чтобы видеть их влияние. Не включайте залог, кредитные средства или будущую цену продажи в доход от эксплуатации.
Если ставка меняется по сезону или договору, составьте годовую сумму по периодам до ввода. Одна средняя цифра должна воспроизводить ваш сценарий, а не скрывать несколько несовместимых вариантов загрузки.
Расходы, которые уменьшают ЧОД
Учтите оплачиваемые собственником услуги, содержание, страхование, налог на имущество, управление, объявления, текущий ремонт и выбранный резерв. Сверьте договор: часть коммунальных платежей может компенсировать арендатор, и тогда доходы и расходы отражаются согласованно.
Платёж по ипотеке не является операционным расходом и вычитается после ЧОД. Налог на доход собственника также находится вне этой формулы. Крупный разовый ремонт проверяйте отдельным сценарием капитала.
Денежный поток и cash-on-cash при ипотеке
Денежный поток равен ЧОД минус обязательные годовые платежи по кредиту. Cash-on-cash делит этот поток на фактически вложенные собственные деньги: первоначальный взнос, расходы сделки, первоначальные работы и резервы.
Поэтому кредит не меняет чистую доходность объекта, но меняет cash-on-cash и риск. Сценарий с меньшим капиталом может иметь иной платёж и запас покрытия. Рассматривайте эти результаты вместе с DSCR и условиями кредита.
Как использовать калькулятор без универсальной нормы
Сначала рассчитайте текущий сценарий по подтверждаемым данным, затем измените простой, расходы и долг отдельно. Для квартиры после ремонта сохраните фактический и стабилизированный варианты, чтобы ожидаемая аренда не выдавалась за уже получаемую.
EstateCalc не присваивает проценту оценку и не прогнозирует цену квартиры. Результат зависит от введённой границы расходов, стоимости, финансирования, риска и срока; сравнивайте только сценарии с одинаковой методикой.
Для воспроизводимой проверки сохраните общую ссылку на заполненный расчёт и рядом зафиксируйте источник каждой исходной суммы: договор аренды, банковский график, квитанцию или собственное допущение. Такая ссылка переносит введённые значения, но не подтверждает их достоверность и не заменяет документы.
Калькулятор доходности аренды: вопросы и ответы
Как рассчитать доходность аренды квартиры?
Разделите годовой доход на стоимость для валовой доходности или ЧОД после простоя и расходов на стоимость для чистой доходности.
Чем чистая доходность отличается от cash-on-cash?
Чистая доходность использует ЧОД и стоимость до кредита. Cash-on-cash использует поток после кредита и собственные вложения.
Нужно ли вычитать ипотеку из ЧОД?
Нет. Ипотека вычитается после ЧОД при расчёте денежного потока собственника.
Как учитывать простой между арендаторами?
Введите долю потенциального годового дохода, которую сценарий теряет из-за вакантности и неплатежей.
Учитывает ли доходность рост цены квартиры?
Нет. Доходность на этой странице относится к аренде. Рост стоимости и продажу анализируйте отдельным многолетним сценарием.
Продолжить анализ объекта
Сопоставьте результат с соседними метриками, не перенося одно и то же значение между разными формулами без проверки состава.