Как сравниваются две модели аренды
Прибыль посуточного сценария равна цене ночи, умноженной на доступные ночи и загрузку, за минусом общей суммы краткосрочных расходов. Прибыль долгосрочного сценария равна месячной аренде после поправки на простой за минусом долгосрочных расходов.
Разница показывает прибыль посуточной модели минус прибыль долгосрочной. Положительный знак означает только то, что первый введённый сценарий даёт большую сумму в этой модели; отрицательный — что большую сумму даёт второй. Калькулятор не оценивает результат как хороший или плохой.
Приведите доходы к одному периоду и объекту
Сравнивайте один и тот же объект, одинаковый месяц и одинаковый набор помещений. Цена ночи должна соответствовать чистой базе выручки, которую описывают краткосрочные расходы, а долгосрочная ставка — условиям сопоставимого договора и комплекту включённых услуг.
Годовые показатели на странице — это двенадцать одинаковых расчётных месяцев. Для сезонной локации сначала рассчитайте несколько типов месяцев, сложите их для посуточной модели и только затем сопоставляйте с годовой долгосрочной арендой.
Соберите все расходы посуточного сценария
Поле краткосрочных расходов объединяет комиссии площадок, уборку и бельё, управление, расходники, коммунальные платежи, рекламу и другие затраты месяца. Учитывайте чистую нагрузку владельца после возмещения гостями, если такое возмещение входит в ваш сценарий.
Отдельного поля для числа заездов нет, поэтому частоту уборок и переменные затраты нужно заранее перевести в общую месячную сумму. Измените её вместе с загрузкой, если в сценарии больше занятых ночей означает больше оборотов и расходов.
Учтите простой и расходы долгосрочной аренды
Долгосрочный простой уменьшает начисленную месячную аренду на введённый процент. В расходы включайте оплачиваемые собственником содержание, управление, ремонтный резерв, страхование, услуги и другие регулярные статьи на той же основе, что в посуточной модели.
Разовый простой между арендаторами можно перевести в среднюю долю за выбранный горизонт. Не смешивайте фактический простой одного месяца с долгосрочной средней без пояснения: эти два допущения отвечают на разные вопросы.
Дополните финансовую разницу операционными ограничениями
Сумма прибыли не отражает время на заселения, требования к персоналу, износ, волатильность спроса, правила дома, допустимость размещения и условия страхования. Эти факторы нельзя корректно свести к одной ставке без данных конкретного объекта.
После операционного сравнения добавьте одинаковые для обеих моделей покупку, ипотеку, налоги и капитальные затраты либо исключите их из обеих. Решение должно опираться на сопоставимые сценарии, а не только на знак месячной разницы.
Посуточная аренда или долгосрочная: вопросы и ответы
Как понять, что показывает месячная разница?
Это прибыль посуточного сценария минус прибыль долгосрочного по введённым доходам и расходам. Знак показывает, какая сумма больше, но не даёт рекомендации по выбору модели.
Какие расходы включать в посуточную аренду?
Сведите в месячную сумму комиссии, уборку, бельё, управление, расходники, коммунальные платежи и другие расходы владельца, не дублируя суммы, возмещённые гостями.
Как учесть сезонность посуточной аренды?
Рассчитайте разные типы месяцев с собственными ценой, загрузкой и расходами, сложите результаты и сравните их с долгосрочным сценарием за тот же год.
Как учесть простой долгосрочной аренды?
Введите ожидаемую долю потери начисленной аренды за сопоставимый период. Калькулятор уменьшит месячную ставку на этот процент до вычета расходов.
Учитывает ли сравнение ипотеку и налоги?
Нет. Добавьте их одинаково к обеим моделям в отдельном анализе, если они различаются или влияют на решение по конкретному объекту.
Продолжить анализ объекта
Сопоставьте результат с соседними метриками, не перенося одно и то же значение между разными формулами без проверки состава.