Из каких частей состоит анализ инвестиционной сделки
Сначала модель рассчитывает потенциальный доход из аренды и других регулярных поступлений, затем вычитает простой и операционные расходы. Полученный ЧОД описывает работу объекта до кредита. Это позволяет сравнивать недвижимость с разной структурой финансирования на одной операционной основе.
После ЧОД вычитаются годовые платежи по долгу и появляется денежный поток собственника. При выходе расчётная стоимость уменьшается на расходы на продажу и остаток кредита. Итоговая прибыль складывает потоки владения и чистые поступления при выходе, затем вычитает первоначальные вложения.
ЧОД, денежный поток и капитал инвестора
ЧОД не равен деньгам, которые остаются у владельца: он не включает основной долг и проценты. Денежный поток находится ниже финансирования. Если объект куплен без кредита, эти величины могут быть ближе, но их определения всё равно следует сохранять раздельно.
Собственные вложения — не стоимость объекта. В них обычно входят первоначальный взнос, расходы на сделку, первоначальные работы и сформированные за счёт инвестора резервы. Неполный знаменатель завышает cash-on-cash, даже если доходная часть посчитана аккуратно.
Как подготовить доходы и расходы
Используйте аренду за полный год и отдельно задайте потери от простоя и неплатежей. Дополнительный доход должен быть повторяющимся и связанным с эксплуатацией. Задатки, кредитные средства и ожидаемую выручку от продажи нельзя включать в регулярный доход объекта.
В операционные расходы внесите управление, текущий ремонт, страхование, налог на имущество и оплачиваемые собственником услуги. Долг вводится отдельной строкой. Капитальные улучшения и редкие крупные замены лучше проверять отдельным сценарием, а не растворять в среднем расходе без пояснения.
Сценарий стоимости и продажи
Будущая стоимость рассчитывается механически из текущей стоимости, срока владения и введённого темпа роста. Это сценарий, а не оценка рынка. Для объекта с существенным изменением ЧОД дополнительно проверьте стоимость через стабилизированный доход и подходящую ставку капитализации.
Расходы на продажу применяются к расчётной цене, а остаток долга вычитается из поступлений. Укажите остаток по реальному графику или отдельному расчёту кредита. Если поставить ноль при действующей ипотеке, модель завысит чистый выход и общую прибыль.
Сценарии и проверка чувствительности
Сохраните текущий сценарий на основе подтверждаемых договоров и расходов, затем создайте варианты с другим простоем, затратами и платежом по кредиту. Меняйте по одному фактору, чтобы увидеть источник изменения, а не только новый итоговый процент.
Отдельно проверьте сочетание более низкого дохода и меньшей цены выхода. Калькулятор не оценивает ликвидность, состояние объекта, юридические ограничения или вероятность допущений и не называет результат хорошим либо плохим.
Калькулятор инвестиций в недвижимость: вопросы и ответы
Что показывает калькулятор инвестиций в недвижимость?
Он связывает доходы, простой, операционные расходы, кредит, собственные вложения и сценарий продажи, сохраняя ЧОД, денежный поток и итоговую прибыль отдельными результатами.
Почему ЧОД отличается от денежного потока?
ЧОД рассчитывается до финансирования. Денежный поток дополнительно вычитает обязательные платежи по основному долгу и процентам.
Входит ли рост цены в cap rate?
Нет. Ставка капитализации делит текущий ЧОД на введённую стоимость. Рост цены используется только в отдельном сценарии будущей стоимости и выхода.
Как учитывать первоначальный ремонт?
Добавьте фактически финансируемые инвестором первоначальные работы в собственные вложения. Не включайте их одновременно в годовые операционные расходы.
Рассчитывает ли модель IRR?
Нет. Эта страница показывает равномерные годовые потоки и прибыль. Для дисконтирования и учёта времени используйте отдельный калькулятор IRR/NPV.
Продолжить анализ объекта
Сопоставьте результат с соседними метриками, не перенося одно и то же значение между разными формулами без проверки состава.