Сдавать или продавать квартиру

Сравнение для собственника готовой квартиры

Начните с цены, по которой предполагаете продать уже имеющуюся квартиру сегодня. Первоначальная цена покупки здесь не вычитается повторно: обе альтернативы начинаются с одного существующего актива. Отдельно задайте текущую сумму погашения ипотеки, процентные и фиксированные расходы сделки, а также налог при продаже сейчас, если он возникает в вашем случае.

В варианте сдачи квартира приносит арендные потоки в течение выбранного целого числа лет и продаётся в конце срока. Во втором варианте чистая выручка от продажи сразу размещается под введённую эффективную ставку. Это задача собственника «сдавать или продавать», а не сравнение проживания в арендованной квартире с покупкой собственного жилья: расходы на другое место проживания здесь не определяются.

Договор найма, простой и расходы собственника

Введите плановый доход от аренды за первый год до потерь от простоя. Укажите долю простоя и неплатежей, годовые расходы собственника, отдельную сумму арендного налога и годовые платежи по ипотеке. В расходы можно включить управление, обслуживание, страхование и ремонтный резерв в пределах выбранной модели. Платежи, компенсируемые нанимателем, не вычитайте из дохода повторно.

Аренда и введённый налог растут по ставке роста доходов; расходы увеличиваются по отдельному темпу. Платёж по долгу остаётся постоянным. Если ипотека заканчивается раньше горизонта или платежи существенно меняются, такой сценарий требует другого графика: текущая версия не выключает платежи автоматически. Налоговый режим и возможность законно применять его к конкретному объекту остаются за пределами расчёта.

Ипотечные остатки и реинвестирование потоков

Остаток долга на будущую дату продажи вводится отдельно от текущего погашения и годовых платежей. Возьмите эти значения из одного согласованного графика банка. Уменьшение долга уже проявляется в большей выручке при будущей продаже; добавлять погашенный основной долг ещё одной строкой дохода не нужно, поскольку это удвоит эффект.

Каждый чистый поток аренды поступает в конце года и накапливается до общей даты под введённую ставку альтернативы. Отрицательный поток сохраняется с той же альтернативной стоимостью: это деньги на содержание объекта, которые иначе могли бы работать в альтернативном сценарии. Такая симметрия делает сравнение понятным и показывает, сколько результата связано с арендой, а сколько с накоплением полученных сумм.

Налоги с аренды, продажи и размещения выручки

Налог при продаже сейчас и налог при продаже в конце срока вводятся разными суммами. Они могут отличаться из-за срока владения, подтверждённых расходов, льгот и других обстоятельств. Калькулятор не применяет ставки к выручке после погашения ипотеки: налоговая база и деньги, которые остаются собственнику при закрытии сделки, являются разными величинами.

Для размещения выручки нужна чистая эффективная годовая ставка после предполагаемых налогов. Если выбран вклад, учитывайте его капитализацию и условия продления, а также совокупные процентные доходы вне этого расчёта. Налог по вкладам не рассчитывается автоматически. Годовая сумма налога с аренды здесь изменяется вместе с доходом как допущение, а не как юридически точный прогноз обязательств.

Пример сдачи и продажи на одинаковом горизонте

Пусть квартира стоит 10 миллионов рублей, долг для продажи сейчас равен четырём миллионам, а после двух лет — трём. Годовая аренда составляет 1,2 миллиона, расходы — 200 тысяч, ипотечные платежи — 600 тысяч. Для примера исключим простой, рост цены, налоги и расходы продажи; чистая ставка альтернативы равна 10%. Продажа сейчас даст шесть миллионов, которые вырастут до 7,26 миллиона.

Сдача даёт по 400 тысяч рублей в конце каждого года. Первый поток вырастет до 440 тысяч, второй останется 400 тысячами. Продажа в конце срока принесёт семь миллионов после остатка долга, поэтому итог сдачи равен 7,84 миллиона, а разница — 580 тысяч рублей. Эти числа иллюстрируют формулу и не являются ориентиром для цены, аренды или банковской доходности.

Отрицательная выручка и границы методики

Если текущий долг, расходы и введённый налог превышают цену продажи, результат продажи сейчас остаётся отрицательным и отдельно показана необходимая доплата. В этом случае итог размещения выручки и разница сценариев не определены: отрицательную выручку нельзя считать уже внесённым вкладом. Для сравнения нужно отдельно установить источник доплаты и одинаковую границу дополнительных вложений.

Методика проверена 1 октября 2026 года. Разница показывает только номинальный капитал на общей конечной дате при выбранных допущениях. Она не оценивает возможность срочно продать квартиру, качество нанимателей, ограничения договора, личные трудозатраты или риск банковского продления. Меняйте по одному параметру и сверяйте ипотечные суммы с графиком, а налоговые суммы — с применимой методикой.

Сдавать или продавать квартиру: вопросы и ответы