Что проверять в готовом арендном бизнесе
Текущий договор даёт исходный денежный поток, но не гарантирует его сохранение. Проверьте срок, индексацию, основания расторжения, обеспечительный платёж, каникулы, обязанности сторон и связь договора с новым собственником. Калькулятор не извлекает эти условия автоматически.
Нормализуйте доход к первому годовому периоду. Затем задайте единый темп роста дохода и отдельный темп расходов. Если договор содержит ступени или временную ставку, создайте отдельные сценарии: один процент не воспроизводит сложный график автоматически.
Полные вложения покупателя
Кроме цены включите в расходы приобретения регистрацию, юридическую и техническую проверку и комиссию, а в первоначальный ремонт — восстановительные работы до стабильной аренды. Если сделка имеет особый порядок расчётов, определите применимые суммы со специалистом.
Резервы и депозиты учитывайте по их экономическому смыслу. Возвратный депозит арендатора не является прибылью покупателя, а собственный резерв остаётся связанным капиталом. Прозрачный знаменатель важнее красивого срока окупаемости.
Как нормализовать чистый арендный доход
Начните с потенциальной аренды и других повторяющихся платежей, вычтите простой и неплатежи, затем расходы собственника. Полученный ЧОД первого года является базой простой доходности и отправной точкой динамического накопления.
Разовые штрафы, компенсации и депозит не заменяют повторяющийся доход. Плановую замену оборудования, ремонт общих зон и расходы при смене арендатора полезно проверить отдельным резервным сценарием, даже если они не возникают ежегодно.
Риск арендатора и окончания договора
Один арендатор создаёт концентрацию: прекращение платежей может убрать основную часть дохода. Изучите финансовое положение, историю платежей, гарантии и соответствие помещения его деятельности. Простая окупаемость не измеряет вероятность продолжения аренды.
Сценарий окончания договора должен учитывать период экспозиции, брокерскую комиссию, каникулы, отделку и возможную новую ставку. Рассчитайте его отдельно от текущего контракта, чтобы увидеть, сколько результата зависит от продления на прежних условиях.
Окупаемость как часть анализа ГАБ
Простой срок игнорирует стоимость денег во времени и продажу объекта. Добавьте cap rate для операционного сравнения, DSCR и денежный поток при кредите, а также IRR/NPV для изменяющихся потоков и выхода. Эти метрики отвечают на разные вопросы.
EstateCalc не проверяет адрес, юридическую конструкцию или рыночность ставки и не присваивает результату оценку. Используйте расчёт как воспроизводимый сценарий и сопоставляйте его с документами, осмотром и профессиональной проверкой.
Готовый арендный бизнес: вопросы и ответы
Что такое готовый арендный бизнес?
Это объект, продаваемый с действующим арендным использованием или договором. Состав сделки и переход прав нужно проверять по документам.
Как рассчитать окупаемость ГАБ?
Простой срок делит цену и первоначальные затраты на ЧОД первого года. Динамический срок накапливает ЧОД при введённом росте доходов и расходов.
Можно ли считать по текущей арендной плате?
Можно как отдельный сценарий, но проверьте срок договора, каникулы, индексацию, расторжение и затраты после ухода арендатора.
Входит ли депозит арендатора в доход?
Возвратный обеспечительный платёж обычно не является заработанным доходом собственника. Отражайте его отдельно от повторяющейся аренды.
Заменяет ли окупаемость due diligence?
Нет. Требуются проверка прав, договора, арендатора, технического состояния, расходов и применимых налоговых последствий.
Продолжить анализ объекта
Сопоставьте результат с соседними метриками, не перенося одно и то же значение между разными формулами без проверки состава.