Что показывает коэффициент покрытия долга
DSCR, или коэффициент покрытия обслуживания долга, сопоставляет доход объекта до финансирования с обязательными платежами по кредиту. Числитель — чистый операционный доход за выбранный период, знаменатель — основной долг и проценты, подлежащие уплате за тот же период. Единицы времени должны совпадать.
Коэффициент описывает один сценарий денежного покрытия, но не заменяет оценку залога, LTV, анализ арендаторов и кредитоспособности заёмщика. EstateCalc не присваивает результату оценку: применимый порог зависит от банка, программы, типа объекта, стабильности дохода и структуры кредита.
Формула расчёта DSCR
Базовая формула — ЧОД, делённый на годовое обслуживание долга. Например, знаменатель должен включать все обязательные платежи по основному долгу и процентам за год, а не только проценты или один месячный платёж. Для нескольких кредитов используйте их совокупное обслуживание, если они относятся к объекту и проверяемому сценарию.
Обратный расчёт делит ЧОД на введённый целевой DSCR и показывает максимальный годовой платёж при этом допущении. Это не одобренная сумма кредита: чтобы перейти от платежа к сумме, нужны ставка, срок, схема амортизации, комиссии и требования конкретного кредитора.
Как подготовить ЧОД для DSCR
Начните с потенциальной аренды и других регулярных доходов, вычтите обоснованный простой и операционные расходы. Не вычитайте обслуживание долга дважды: оно не входит в ЧОД и появляется только в знаменателе DSCR. Налог на доход собственника и бухгалтерская амортизация также не входят в базовую модель.
Банк может стабилизировать аренду и вакантность, добавить плату за управление, изменить расходы, исключить неподтверждённый доход или потребовать резерв. Поэтому полезно сохранить два расчёта: собственный по фактическим данным и отдельный по правилам кредитора. Разница показывает влияние андеррайтинговых корректировок.
DSCR, запас покрытия и денежный поток
Запас покрытия в рублях равен ЧОД минус обслуживание долга. Он показывает абсолютную разницу, тогда как DSCR показывает относительное покрытие. Два объекта с одинаковым коэффициентом могут иметь существенно разный денежный запас, поэтому удобно смотреть обе величины.
Денежный поток собственника может включать расходы, которые находятся ниже ЧОД, и не совпадать с запасом кредитного покрытия. Для сравнения инвестиционного результата используйте отдельную модель cash flow; для риска размера кредита добавьте LTV/LTC и сценарий изменения ставки.
Как провести стресс-тест покрытия
Рассчитайте DSCR по текущему ЧОД, затем отдельно увеличьте простой, регулярные расходы или годовой платёж. Меняйте по одному допущению, чтобы увидеть, какой фактор сокращает запас покрытия. Для плавающей ставки используйте несколько возможных значений обслуживания долга.
Не подставляйте обещанный будущий доход как свершившийся факт. Если коэффициент зависит от заполнения вакантных площадей или индексации аренды, сохраните текущий и стабилизированный сценарии отдельно и укажите, какие действия требуются для перехода между ними.
Проверенная методика и источники
Методика проверена для указанной версии. Результат остаётся сценарной оценкой и зависит от введённых данных и применимых правил.
Расчет dscr: вопросы и ответы
Как рассчитывается DSCR?
Разделите чистый операционный доход объекта за период на совокупные обязательные платежи по основному долгу и процентам за тот же период.
Что входит в обслуживание долга?
В базовом расчёте это обязательные платежи по основному долгу и процентам. Комиссии, резервы и дополнительные обязательства учитывайте, если этого требует конкретная кредитная методика.
Можно ли использовать месячные значения?
Да, если и ЧОД, и платежи относятся к одному месяцу. Для недвижимости чаще используют годовые значения, чтобы сезонность и нерегулярные расходы не искажали один месяц.
Чем DSCR отличается от debt yield?
DSCR делит ЧОД на обслуживание долга и зависит от ставки и амортизации. Debt yield делит ЧОД на остаток кредита и не зависит от графика платежей.
Устанавливает ли калькулятор допустимый DSCR?
Нет. Целевой коэффициент вводит пользователь. Требование зависит от кредитора, программы, типа объекта и состава андеррайтингового ЧОД.
Продолжить анализ объекта
Сопоставьте результат с соседними метриками, не перенося одно и то же значение между разными формулами без проверки состава.