Как рассчитывается доходность коммерческой недвижимости
Калькулятор строит потенциальный доход из базовой аренды и других регулярных поступлений. Затем применяет единую долю простоя и неплатежей, вычитает введённые операционные расходы и получает ЧОД. Чистая доходность делит этот результат на стоимость объекта.
После этого модель отдельно вычитает годовое обслуживание долга и показывает денежный поток собственника до налога. Если указаны собственные вложения, денежный поток делится на них для расчёта доходности на вложенные средства. Так результат объекта не смешивается с эффектом финансирования.
Валовая и чистая рентабельность аренды коммерческой недвижимости
Валовая доходность использует аренду и другие введённые доходы до простоя и расходов. Это быстрый показатель верхнего уровня. Он может быть одинаковым у объектов с разными затратами собственника, условиями возмещения и потерями при смене арендатора.
Чистая доходность использует ЧОД после простоя и регулярных операционных расходов, но до кредита. При одинаковом определении ЧОД она совпадает по формуле со ставкой капитализации. Сопоставляйте объекты только при одинаковом составе доходов, расходов и стоимости.
Простой, возмещения и операционные расходы
Процент простоя применяется к сумме базовой аренды и других доходов. Это упрощённое допущение объединяет вакантность и неплатежи и не строит календарь окончания договоров. Для объекта с несколькими арендаторами сначала соберите понятный годовой сценарий либо рассчитайте отдельные блоки.
В операционные расходы включайте оплачиваемые собственником регулярные затраты: управление, эксплуатацию, текущий ремонт, страхование, налог на имущество и услуги в пределах выбранной модели. Если арендатор возмещает статью, отражайте возмещение в доходе и соответствующий расход последовательно, чтобы не завысить ЧОД.
Кредит, денежный поток и вложенные средства
Годовое обслуживание долга вычитается после ЧОД и не влияет на чистую доходность объекта. Оно изменяет денежный поток и доходность на вложенные средства. Вводите основной долг и проценты за тот же год, но не включайте их повторно в операционные расходы.
Вложения — отдельный знаменатель: первоначальный взнос, расходы на сделку, первоначальные работы и другой фактически внесённый капитал, который вы решили учитывать. Если вложения равны нулю, процент на вложенные средства математически не определяется, хотя ЧОД и денежный поток могут быть рассчитаны.
Почему модель не подставляет среднюю доходность
Запрос о средней доходности коммерческой недвижимости нельзя корректно свести к одной встроенной цифре: результат зависит от города, сегмента, состояния, арендатора, условий договора, даты и состава расходов. EstateCalc использует только ваши вводные и не выдаёт их за рыночную статистику.
Для проверки сделки подготовьте базовый сценарий, вариант с большим простоем и вариант с дополнительными расходами. Калькулятор не оценивает полученный процент как высокий или низкий и не учитывает рост стоимости, продажу или капитальные работы, если они не отражены во введённых суммах.
Доходность коммерческой недвижимости: вопросы и ответы
Как посчитать доходность коммерческой недвижимости?
Введите стоимость, годовую аренду, другие регулярные доходы, простой и операционные расходы. Чистая доходность равна ЧОД, делённому на стоимость объекта.
Чем валовая доходность отличается от чистой?
Валовая использует потенциальный доход до простоя и расходов. Чистая использует ЧОД после введённых потерь и операционных затрат, но до кредита.
Входит ли кредит в чистую доходность объекта?
Нет. Платежи по долгу вычитаются после ЧОД и влияют на денежный поток и доходность вложенных средств, но не на чистую доходность объекта.
Как учитывать коммунальные и эксплуатационные возмещения?
Если собственник получает возмещение, включите его в другие доходы и последовательно включите соответствующий оплачиваемый расход. Конкретный состав сверяйте с договором.
Показывает ли калькулятор среднюю рыночную доходность?
Нет. Все суммы и проценты строятся из введённых данных. Калькулятор не загружает рыночные ставки и не характеризует результат.
Продолжить анализ объекта
Сопоставьте результат с соседними метриками, не перенося одно и то же значение между разными формулами без проверки состава.