Цена, собственные средства и долг в одном сценарии
Модель начинается с цены покупки и источника суммы кредита. Поэтому ежемесячный платёж, LTV, комиссия за выдачу и деньги к сделке опираются на один и тот же долг. ЧОД затем связывает объект с DSCR и debt yield.
Калькулятор не загружает ставки и лимиты банков, не проверяет заёмщика и не выносит решение о финансировании. Вводите условия из конкретного предложения или явно помечайте сценарные допущения.
Как работают взнос и переопределение кредита
При значении 0 сумма долга равна цене минус первоначальный взнос. При значении 1 модель берёт явную сумму кредита, а долю своих средств считает как цена минус этот долг. Введённый взнос тогда не управляет расчётом.
Явный кредит не может превышать цену в этой модели покупки. К собственным средствам добавляются комиссия от используемого долга и прочие введённые расходы. Так получается прозрачный, но не полный итог денег к сделке.
Аннуитет, амортизация и остаток к сроку
Ставка переводится в месячную, а платёж определяется по числу месяцев амортизации. Каждый платёж содержит проценты и погашение основного долга. При нулевой ставке долг делится на месяцы равными частями. Промежуточные суммы не округляются.
Срок до остаточного платежа — отдельная дата. Если он короче амортизации, к концу остаётся основной долг. Общие платежи по долгу включают и аннуитетные платежи, и этот остаток; проценты равны их сумме минус исходный долг.
LTV, DSCR и debt yield для одного объекта
LTV делит кредит на цену покупки. DSCR делит годовой ЧОД на плановые платежи за первые 12 месяцев и зависит от ставки и амортизации. Debt yield делит тот же ЧОД на сумму долга и не использует график платежей.
Вводите ЧОД этого же объекта и одного годового периода. Калькулятор не раскладывает его на аренду, простой, возмещения и операцонные расходы. Если знаменатель равен нулю, отношение не выводится.
Деньги к сделке и границы модели
Деньги к сделке равны цене минус фактически используемый кредит, плюс комиссия за выдачу и прочие введённые расходы. В режиме без переопределения первая часть точно равна первоначальному взносу; при явном кредите она пересчитывается.
Это не полная смета закрытия и не расчёт ПСК. Вне модели остаются невведённые страховки, оценка, залог, резервы, прорации, льготные периоды, плавающая ставка и несколько уровней долга. Сверяйте итог с графиком и индивидуальными условиями банка.
Калькулятор кредита на коммерческую недвижимость: вопросы и ответы
Как определяется сумма коммерческого кредита?
При переключателе 0 она равна цене минус первоначальный взнос. При переключателе 1 используется явная сумма, а свои средства пересчитываются из цены.
Что входит в ежемесячный платёж?
Только погашение основного долга и проценты по фиксированному аннуитетному графику. Страховка, комиссии, резервы и налоги в него не входят.
Почему остаётся долг к концу срока?
Так происходит, если срок до погашения короче амортизации. Платежи идут по более длинному графику, поэтому непогашенный остаток нужно внести отдельно.
Как связаны DSCR и debt yield?
DSCR делит годовой ЧОД на плановые платежи первого года, а debt yield — на сумму кредита. Первый зависит от графика долга, второй — нет.
Что включено в расчёт денег к сделке?
Цена минус используемый кредит, плюс комиссия за выдачу и прочие введённые расходы. Резервы, прорации и невведённые затраты не добавляются.
Продолжить анализ объекта
Сопоставьте результат с соседними метриками, не перенося одно и то же значение между разными формулами без проверки состава.