Начните с вопроса, а не с одного процента
Для оценки работы объекта до кредита используйте ЧОД и ставку капитализации. Для денег собственника после платежей нужны денежный поток и cash-on-cash. Для покрытия кредита — DSCR, а для многолетнего проекта с продажей — IRR, NPV и equity multiple.
Эти показатели не заменяют друг друга. Cap rate не учитывает ипотеку, cash-on-cash обычно описывает один год, окупаемость не дисконтирует деньги, а IRR зависит от дат и допущений выхода. Сначала сформулируйте вопрос, затем выберите метрику.
Соберите доходы и расходы объекта
Потенциальный доход включает аренду при полной занятости и повторяющиеся дополнительные поступления. Из него вычитаются простой и неплатежи, затем операционные расходы. Результат — ЧОД до кредита, налога на доход и бухгалтерской амортизации.
Проверьте договоры, выписки, коммунальные платежи, страхование, налог на имущество, управление и историю ремонта. Разделяйте текущие расходы и капитальные работы. Не подменяйте отсутствующие данные средним значением без отметки о происхождении допущения.
Отделите финансирование от недвижимости
Кредит не меняет ЧОД, но меняет поток, риск и доходность собственного капитала. Рассчитайте полный годовой платёж, остаток долга, срок, амортизацию и возможный balloon. Затем проверьте DSCR и объём собственного капитала.
Льготная или плавающая ставка требует нескольких сценариев. Первоначальный платёж может не представлять весь срок. Комиссии, резервы и расходы сделки включайте в собственные вложения, если их фактически финансирует инвестор.
Постройте владение и выход
Однолетние показатели не отражают продажу, рефинансирование и изменение потоков. Для многолетней модели укажите каждый денежный отток и поступление на соответствующую дату, чистые расходы продажи и остаток долга. После этого рассчитывайте IRR и NPV.
Будущая стоимость — допущение, а не факт. Проверьте несколько вариантов аренды, расходов и чистой цены выхода. Если стоимость выводится из ЧОД и ставки капитализации, убедитесь, что определение ЧОД согласовано с выбранной ставкой.
Проверка риска и качества данных
Числовая модель не видит состояние объекта, права, ограничения, арендаторов, ликвидность, концентрацию и будущие правила. Ведите рядом перечень документов, технических вопросов, сроков договоров и крупных событий. Отмечайте источник каждой ключевой цифры.
EstateCalc не определяет, является ли доходность хорошей или плохой. Сравнивайте сценарии на одинаковой основе и принимайте решение с учётом срока, риска, доступного капитала и профессиональной проверки там, где она требуется.
Инвестиции в недвижимость: вопросы и ответы
С чего начать инвестиции в недвижимость?
Сформулируйте цель, соберите подтверждаемые доходы, расходы и вложения, затем проверьте объект, финансирование и выход отдельными сценариями.
Какой показатель доходности использовать?
Для объекта до кредита — cap rate, для годового потока на свои деньги — cash-on-cash, для многолетних потоков — IRR/NPV, для суммы возврата — equity multiple.
Чем ЧОД отличается от денежного потока?
ЧОД рассчитывается до кредита и налога на доход владельца. Денежный поток дополнительно учитывает финансирование и другие включённые инвестором статьи.
Нужно ли учитывать продажу?
Да, если она является частью стратегии. Используйте чистые поступления после расходов и долга и не смешивайте их с регулярным доходом.
Может ли калькулятор подобрать объект?
Нет. EstateCalc не получает адресные данные и не заменяет проверку рынка, документов, состояния, контрагентов и применимых правил.
Продолжить анализ объекта
Сопоставьте результат с соседними метриками, не перенося одно и то же значение между разными формулами без проверки состава.